报告摘要：
我们为什么开始关注轨道物业？
轨道物业主要是指依托地铁等城市轨道交通系统，对站点周边土地进行建设、开发、经营，通过城市轨道交通与物业的互动实现“1+1>2”的效果。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】城市轨道交通与物业可以通过多种构造方式结合不同空间以充分利用土地资源，协调不同区域功能。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）未来轨道物业将实现引导人流量，提升物业价值，最终反哺轨道建设。
国内的轨道物业发展到什么程度？
目前地铁商业发展大多仍集中于原有商圈，两者通过相互联动实现共同繁荣，但大部分城市对地铁潜在商业价值的挖掘并不充分，开发地铁商业形成新商圈的案例相对较少。大部分城市的产业缺口和开发潜力巨大。此外，轨道建设盈利困难，影响了轨道物业模式的可持续性。
为什么港铁能成为轨道物业模式的典范？
港铁（香港铁路有限公司）是香港城市轨道交通的主要运营商，港铁共运营10条轨道交通线路及机场快线，持有超过50个站点的至少一处物业。港铁2017年实现利润超过168亿港元，其中近60%来源于车站商务和物业租赁、管理及发展。其成功主要原因就是在轨道物业建设的融资、规划和开发过程中综合应用了PPP模式、TOD模式和R+P模式。
国内哪些企业存在投资机会？
万科股权争端平息后，深圳地铁集团作为基石股东表态将支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持深化轨道物业发展模式，双方优势互补、协同发展，挖掘长期发展机会。
而京投发展是北京市轨道交通建设投资运营的主体，可以掌握城市轨道交通规划的最新动态，并及时调整物业项目规划建设的选址、功能组合等重要方向其协调轨道和物业的建设的难度较低，未来的轨道物业项目存在较大的利润空间。
投资建议
维持行业“推荐”评级。在当前国内住宅市场监管调控愈发严格，基于交通沿线布局的轨道物业，必将成为未来地产投资的重点领域。而轨道物业的建设可以进一步提升土地纵向利用率，打造核心都市区。在此推荐深圳地铁控股的国内地产龙头万科，其股东背景和地产领域深厚的资源会在未来进一步凸显协同效应。另外，建议关注轨道物业领域有深度布局的京投发展。
风险提示
轨道交通规划调控收紧，信贷利率持续上升。