????????投资要点
????????主流房企5月销售表现靓丽。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主流房企1-5月销售表现靓丽。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据公司公告，1-5月万科a销售金额2390.3亿元，同比增速4.8%，销售面积1585.5万方，同比增速4.3%；保利地产销售金额1551.2亿元，同比增速43.0%,销售面积1026.0万方，同比增速31.2%；新城控股销售金额672.1亿元，同比增速63.2%,销售面积538.9万平方米，同比增速81.7%；招商蛇口销售金额519.2亿元，同比增速20.0%，销售面积258.7万平方米，同比增速9.2%。行业集中度提升是大趋势。??
????????行业融资环境收紧，但不必过于悲观。今年整体融资环境收紧，银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，资管新规下非标融资、影子银行等受打击严重。银行开发贷方面，1-4月国内贷款0.86万亿，同比下降1.60%；委托贷款、信托贷款、私募资管计划、名股实债/名基实债等都受到较大影响，行业整体融资环境大幅收紧。但对房地产融资端也不必过于悲观，两会期间中财办副主任杨伟民表示"服务实体经济也包含正常的房地产发展需求"。ABS和海外债发行规模大幅上升，截至2018年5月末，房地产企业新增海外债发行量达到298.01亿美元，同比增长107%。2018年1-5月ABS累计发行金额294亿元，同比增长61.05%。融资环境趋紧、融资成本上升对地产龙头影响相对较小。目前保利、蛇口等开发商银行开发贷成本仅基准利率上浮10%左右。????
????????我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象，是钱在买房子而不是人在买房子，房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看，银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》、《深度二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三：谁主导了资产配置：银行还是居民？》中我们研究几乎所有的经济体，在金融自由化阶段，商业银行的出路就是之前的配置方向，很难有大的方向性改变。而在这个阶段，房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素，大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为，本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四：将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣，这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存，从而化解金融风险；《深度五：三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式，一定程度上是区域性风险转移为系统性的。很大程度上限制政府和金融系统未来行为，未来房价不能大幅度下跌，否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。??????????
????????A股入摩，增量资金持续流入，且A股地产股估值够低。6月1日，A股被正式纳入MSCI新兴市场指数，第一批纳入比例2.5%，预计将有90亿美元资金流入，地产行业共13只股票入选，占权重为6.2%。而9月3号还有第二批2.5%。近一周，通过陆股通买入纳入MSCI的地产股合计947.58万股，其中买入较多的为万科A（1052.6万股）、绿地控股（228.3万股）、招商蛇口（286.7万股）、华侨城A（29.7万股）。????
????????A股地产估值足够便宜。美国前4大龙头地产公司2018年平均PE12.1倍，港股碧桂园、恒大、融创2018年平均PE7.6倍，而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅7.6倍，其中保利7.9倍、招商蛇口10.2倍、新城控股7.7倍、万科8.1倍、绿地控股8.9倍，荣盛发展5.2倍，华夏幸福7.2倍。????
????????本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-26%，同比变化-25%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-47%/-13%/-27%；一/二/三线城市同比分别变化-25%/-27%/-23%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-81%/-19%/-62%/-6%，北、上、广、深同比变化-68%/-20%/+1%/-38%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-20%，同比变化-21%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为9.5个月，环比变化+0.2个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.2/+0.3/-0.3个月。????
????????投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。?? 
????????风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。