日本都市圈的发展经验：
城市群的形成动力主要来自于三个方面：自然生长力、市场驱动力、政府调控力，长期来看城市化的终极形态是都市圈。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】日本三大都市圈人口占全国人口50%，且都市圈人口空间变化经历了先集中，后分散，再回流几个阶段，人口的流动直接决定了住宅价格的走势：1985~2000年间东京都市圈核心区域（23区）的人口在向外迁移，因此这个时期郊区的房价涨幅快于中心城区，2000年整个东京圈的平均住宅价格是1985年的1.27倍，位于城市圈中心的区部的房价和1985年时基本持平，说明区部以外的地区房价的涨幅高于27%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
 2000年之后，人口开始向中心区回流，因此虽然住宅价格整体都在向下走，但是中心区域的房价抗跌性好于周边地区。
中国高线城市仍具备人口吸引力，但增长区域主要在郊区：
地区的经济人口比（GDP的占比/人口占比）可以衡量该地区对人口的吸引力，日本东京都与东京都市圈的经济人口比分别为1.68和1.16，而我国的4大一线城市及一半以上新一线城市的经济人口比在2以上，说明高线城市仍然对低线城市具备吸引力。我国一线城市的整体人口密度低于日本、美国等发达国家的大都市，但是中心区域的人口密度却远高于那些城市，虽然东京都中心3区的就业人口密度达到6万人/km2，但是居住人口密度仅为1万人/ km2，而北上广深4个城市的核心区人口密度几乎都达到2万人/ km2以上，尤其是上海达到3万人/km2以上。随着轨交体系的完善，一线城市人口也会逐步向郊区扩散。
核心结论与观点:
 （1）长期来看城市化的终极形态是都市圈，而都市圈的内部则会经历聚集、扩散、再聚集的不同阶段，从日本都市圈的规律可以发现，人口流入的区域住宅价格涨幅更大（或抗跌性更强）。中国一线城市人口仍然具备增长空间，但中心区域人口密度已经较高，随着轨交体系的完善，人口有望向外围疏导，带动郊区住宅价格上涨，从这个角度来看，郊区住宅仍具备相对配置价值。
 （2）从零售的角度来看，东京核心三区人口占比3.3%但零售业态占比16.7%，主要因为东京职住分离显现明显，核心三区白昼人口较多，依旧会带动该区域的消费，因此零售业态向郊区扩散的速度相对会慢一些。
风险提示：
一线城市户籍限制，配套设施发展较慢，轨交建设进展较慢